16 декабря, во вторник, Верховный суд РФ примет решение по делу о купле-продаже квартиры Ларисы Долиной. Оно стало предметом массового обсуждения и от его исхода, возможно, зависит множество аналогичных дел, которые в настоящий момент рассматривают суды по всей России. По данным экспертов, из-за дела Долиной процент отказов покупателей от сделок, где продавцом выступают пожилые и/или одинокие собственники, вырос кратно.
Сделка, которую заключили Лариса Долина и Полина Лурье, стала беспрецедентной: еще никогда отдельно взятый договор о купле-продаже квартиры, признанный судом недействительным, не запускал цепную реакцию, затронувшую работу сразу нескольких систем – судов, банков, нотариата и исполнительного производства.
"Я не понимала, как жить дальше и ради чего"
38-летняя мать-одичночка Ольга Жукова (имя изменено) каждое утро встает в 5:30. Из деревни в 32 километрах от Кемерова по-другому на работу к восьми не успеть. Дом достался от родителей – раньше здесь была дача. Теперь это единственное место, где она может жить. В прошлом году Ольга купила двухкомнатную квартиру в областном центре, оформила ипотеку на 20 лет, сделала ремонт. А летом этого года потеряла жилье. Предыдущая хозяйка – пенсионерка – подала в суд и признала сделку недействительной, поскольку якобы находилась под влиянием мошенников.
– Я просто потеряла опору. У меня исчезла вера в людей и в то, что вообще есть справедливость. Я не понимала, как жить дальше и ради чего. Меня посещали мысли о суициде. Все вокруг говорят о борьбе с мошенничеством. Вот заставляют MAX устанавливать, чтобы нас якобы уберечь от аферистов, а по факту никто этих мошенников ни ловит, ни наказывает. То есть ты горбатишься десятилетиями, а потом в один день можешь все потерять просто так. И не из-за пожара или землетрясения, а потому что кто-то где-то решил пожалеть бабку. А меня кто пожалеет? Кто пожалеет моего ребенка? Даже если она действительно отдала деньги мошенникам, почему мы, чужие ей люди, должны страдать и отвечать за это? Пусть в дом престарелых идет тогда. Почему никто, ни суд, ни банк, ни опека не встали на нашу защиту? Почему мой ребенок должен теперь жить в спартанских условиях? – возмущается Ольга.
Во время судебных разбирательств она впала в тяжелую депрессию, бывали дни, когда не могла встать с кровати. Сейчас раз в два месяца она ездит в областную психиатрическую больницу за рецептом на антидепрессанты. О том, что ее квартиру продали еще раз, она узнала случайно. Та же "бабушка-продавец", то же риэлторское агентство, тот же нотариус. Сделка прошла и никого ничего не смутило. Она писала заявления о мошенничестве на продавца, риэлторов, нотариуса. Дело с трудом возбудили, а затем прекратили. Нотариуса даже не стали допрашивать. Параллельно Ольга продолжает выплачивать ипотеку за квартиру, которой у нее больше нет.
– Мы пошли в банк. Я же платила страховку. Но мне объяснили: в таких случаях она не работает. Квартира была в залоге, объекта залога нет – значит, либо вносите всю сумму сразу, либо предоставляйте новый объект. А у меня его просто не было. Банк грозился, что мне в таком случае придется оплачивать ежедневный штраф, но в итоге (благодаря работе юриста) согласился на компромисс: разрешили продолжать платить кредит с ежегодной страховкой. Если бы они отказали, мне пришлось бы идти в банкротство. А это крест на возможности когда-нибудь снова купить жилье, – рассказывает Ольга.
Каждый поход в суд обходился ей в пять тысяч рублей, каждая бумага – от 500 до 1500. На это она оформила отдельный кредит. Теперь у нее их два: кредит за квартиру, которой нет, и кредит за попытку ее вернуть.
"Психологически идеальный клапан для выпуска коллективного напряжения"
История Ольги – одна из множества подобных. Внимание к ним привлек случай с квартирой Ларисы Долиной. Именно тогда стало очевидно, что судебные решения, подобные тому, которое вынесли по делу Ольги, серьезно повлияли на рынок вторичной недвижимости, породили новую категорию потерпевших и поставили под сомнение неприкосновенность зарегистрированного права собственности.
Летом 2024 года Лариса Долина продала элитную квартиру в московских Хамовниках за 112 миллионов рублей Полине Лурье, 34-летней москвичке, действовавшей строго в рамках закона. Сделка прошла через банк, нотариуса, с полным пакетом документов, с видеофиксацией и отсутствием каких-либо юридических рисков. При этом певица перенесла на десять дней заключение сделки. Предварительный договор купли-продажи был подписан 10 июня, а основной, по инициативе певицы, только через 10 дней, 20 июня 2024 года.
Но вскоре Лариса Долина сообщила, что, заключая сделку, находилась под влиянием телефонных мошенников, которые "заставили" перевести все ее накопления на "безопасные счета", а затем продать квартиру за 112 миллионов рублей наличными и передать их в пакетах женщине-курьеру. Со слов певицы, все это время – несколько месяцев – телефон у нее постоянно находился на громкой связи с якобы сотрудником Росфинмониторинга.
"Он следил за каждым моим шагом, за каждым моим словом сказанным. Я в это время ездила на гастроли, снималась, работала, ездила в институт, занималась со студентами. Я только через четыре месяца сообразила, что все, у меня ничего не осталось. Я постоянно об этом думала. Но я честно скажу, что не думала, что я попала в мошенническую схему. Я свято верила, что мне все вернут. Поэтому я ездила на гастроли, снималась, выходила на сцену с улыбкой. И делала то, что я делаю всегда" – рассказала Лариса Долина на ток-шоу в начале декабря 2025 года.
Мошенники якобы убедили артистку, что она участвует в "специальной операции" по поимке преступников. Звонившие, по ее словам, уверяли Долину, что после завершения сделки государство ее отменит и полностью компенсирует потраченные средства. Долина перевела им свои накопления, деньги за продажу квартиры и еще 3,5 миллиона рублей, которые, по ее словам, она заняла у друзей. В начале августа 2024 года мошенники, говорит певица, сообщили, что на ее загородный дом оформлен залог и поэтому его тоже нужно срочно продать. Тогда-то, по ее словам, она поняла, что стала жертвой обмана, и обратилась в полицию. Кроме того, Долина подала иск с требованием признать договор купли-продажи квартиры недействительным. И в марте 2025 года Хамовнический суд Москвы принял сторону певицы и вернул ей квартиру.
Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной. Певица утверждала, что низкая цена квартиры и отсутствие запроса справки из психоневрологического диспансера должны были насторожить Лурье. Адвокат Лурье, в свою очередь, заявила, что Долина – народная артистка и преподаватель, сомнений в ее психическом состоянии у покупательницы не возникло, и введения в заблуждение не было. Покупательнице деньги до сих пор не вернули. Хотя у певицы, кроме проданной пятикомнатной квартиры в Хамовниках, есть еще несколько квартир в Москве, особняк в Подмосковье и две квартиры в Латвии. Продюсер Леонид Дзюник подсчитал, что сумму долга Долина может заработать за 10-11 концертов.
Заседания по делу проходили в закрытом режиме, а на сайте суда решение было размещено в существенно сокращенном виде. Тем не менее в ноябре полный текст опубликовал юрист Вадим Зубов на сайте своей юридической фирмы. Содержание документа частично подтверждается опубликованным определением апелляции, комментарием бывшего адвоката Полины Лурье Владимира Мнацаканова, а также сообщениями СМИ по данному делу.
По заявлению Долиной было возбуждено уголовное дело. В конце ноября 2025 года Балашихинский городской суд приговорил дропов (через их счета проходили деньги) Артура Каменецкого и Дмитрия Леонтьева, Андрея Основу и забравшую у Долиной деньги Анжелу Цырульникову к реальным срокам лишения свободы от четырех до семи лет и оштрафовал каждого на сумму от 900 000 до 1 млн рублей. Свою вину они не признали. По мнению экспертов, в таких делах на скамье подсудимых оказываются лишь непосредственные исполнители преступного замысла – посредники и курьеры, а настоящие разработчики и бенефициары остаются в тени.
Решение суда, оставившее квартиру за певицей, а покупательницу Полину Лурье без 112 млн рублей и без жилья, вызвало настоящую бурю в сети и масс-медиа. По данным ВЦИОМ, судебное решение по делу Долиной видится россиянам несправедливым: две трети опрошенных с ним не согласны. Певицу выбрали антигероем 2025 года. В сети Долину окрестили "квартирным Гринчем", "ворующим не Новый год, а новоселье". Хейтеры сделали несколько роликов с помощью ИИ. Один из наиболее разошедшихся в соцсетях сюжет – пародийный анонс "платного семинара для бабушек" под названием "Как продать квартиру и разбогатеть". В ролике "вновь разбогатевшие" пенсионерки восторженно аплодируют Ларисе Долиной и едва ли не носят ее на руках. У дома певицы появилась импровизированная "стена": люди приносят символические подарки-подношения, чтобы сделка с недвижимостью прошла удачно.
В новостных лентах появились сообщения о том, что зрители сдают билеты на концерты Долиной, а некоторые предприниматели отказались обслуживать ее в своих заведениях. Сеть "Бургер Кинг" объявила о приостановке доставки еды по адресу, указанному как место жительства артистки. Компания заявила, что её продукция не будет поставляться туда до тех пор, пока покупательнице квартиры Долиной не вернут деньги.
Ставропольское кафе "Ацтек" сообщило в соцсетях, что вычёркивает Долину из всех списков. Для оформления доставки потребовалось показать паспорт, чтобы доказать: клиент — не Лариса Долина. В Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО) предприниматели массово отказывают Долиной в обслуживании: ей запретили ужинать, делать макияж, вызывать такси и петь. Московский ресторан "ПушкинЪ" удалил с официального сайта и в социальных сетях информацию о запланированном выступлении Долиной в новогоднюю ночь.
Под постами о "деле Долиной" в соцсетях – масса гневных комментариев, авторы которых требуют вернуть 112 млн Полине Лурье, обвиняя Долину в "злоупотреблении звездным статусом" и дружбой с высокопоставленными чиновниками, которые якобы ей помогли.
Между тем, несмотря на то, что Лариса Долина пообещала в эфире Первого канала вернуть Полине Лурье 112 млн за проданную ей квартиру, покупательница не стала отзывать свою жалобу из Верховного суда. По словам представителей Лурье, Долина не связывалась с ней напрямую и не обозначила срок возвращения денег. Кроме того, накануне вынесения решения Верховного суда стало известно, что защита Ларисы Долиной подала в Верховный суд возражения на жалобу Лурье.
– История с квартирой Ларисы Долиной – психологически идеальный клапан для выпуска коллективного напряжения, – комментирует психолог Олеся Говорухина (имя изменено). – Это редкий случай, когда общество получает возможность "выкипеть" безопасно, громко и без риска для себя или для власти. В течение последних двух лет уровень хронического стресса в обществе стабильно растет. На людей одновременно давят несколько факторов: экономический спад и рост цен, высокая закредитованность населения, усталость от затяжной войны, ограничения в Интернете (блокировка сайтов и соцсетей, навязывание MAX, привлечение к ответственности за комментарии и фейки), инфраструктурные ограничения, ощущение бесправия и невозможности повлиять на процессы вокруг. Когда у человека постоянно забирают возможности выражать себя: протестовать, обсуждать, спорить, выбирать – напряжение начинает искать выход. Но выходов все меньше. Поэтому общество реагирует бурно на любую тему, которую можно обсуждать открыто, громко, эмоционально и без страха санкций. Дело Долиной оказалось таким редким "разрешенным объектом злости".
На фоне резонанса пользователи соцсетей запустили мем-челлендж: люди записывают ролики, в которых требуют вернуть деньги за все подряд, объявляя, что действовали "под влиянием мошенников": за авиабилеты, купленные в три утра; за импульсивный заказ техники; за подписки на приложения; за стоматологию; за кредит на маникюр и за билеты на концерт Долиной. Формула проста: "прошу признать сделку недействительной, так как я находился в момент оплаты под влиянием мошенников".
– Люди видят в этой истории вопиющую несправедливость, а это один из самых сильных триггеров массового возмущени, – объясняет психолог Олеся Говорухина. – Здесь срабатывает эффект симулякра возмущения: человеку кажется, что он протестует, отстаивает справедливость и выражает позицию. При этом важно понимать, что общество в целом любит осуждать знаменитостей и нередко испытывает злорадство, когда кто-то богатый или статусный сталкивается с потерями или скандалами. А темы жилья и мошенничества – одни из самых болезненных в стране, поэтому реакция усиливается многократно. В итоге люди направляют свою фрустрацию на яркий, символичный персонаж, превращая ситуацию в эмоциональный выход, который давно назревал.
"Почему я должен бояться, что органы соцопеки заберут детей? "
Одновременно с этим суды по всей стране начали получать заявления от пожилых продавцов, которые утверждали, что их обманули по телефону, напугали мошенники, вынудили продать имущество или внушили ложные представления о сделке. В результате решений, идентичных принятому по делу Долиной, договор признается недействительным, имущество возвращается прежнему владельцу, а покупатель – даже максимально добросовестный – теряет все.
По данным судебного департамента при Верховном суде, в 2024 году было рассмотрено 3118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость, что составляет около 0,15% от общего числа. Большинство таких исков удовлетворили, однако точная доля дел, аналогичных делу Долиной, неизвестна. В 2025 году число таких споров по статистике Росреестра выросло на 15-20. Эту схему теперь часто называют "бабушкиной" или "схемой Долиной".
При этом, как показала практика, обезопасить себя практически невозможно. Жертвой может стать кто угодно и никакие справки не помогут доказать, что продавец квартиры осознавал, что делает.
Многодетная семья из Казани собрала все документы, подтверждающие дееспособность владелицы квартиры, которую собиралась приобрести. Покупатели даже уточнили, где после продажи будет жить бывшая собственница, пенсионерка, но это не помогло.
"На данный момент дело должно уехать на третью психолого-психиатрическую экспертизу. Психологи на сегодняшний день пишут в этих экспертизах какое-то свое абстрактное мнение о том, что продавец на момент сделки была запугана, или была легко внушаема, может быть, у нее был снижен порог критического мышления. Вот такие фразы для чего? Для того, чтобы судебная система на законных основаниях могла добросовестного покупателя, который все со своей стороны сделал правильно, максимально, как он это мог, обезопасил себя перед сделкой, просто рейдерски отобрать его недвижимость, – поделился в соцсетях многодетный отец Динар Ахмадуллин. – На сегодняшний день добросовестный покупатель никак не защищен в вопросе сохранения своей недвижимости, таких ситуаций все больше и больше, деньги, которые продавцы получают за продажу своих квартир, они передают неизвестно куда. Я искренне не понимаю, почему, купив трехкомнатную квартиру, должен снимать две комнаты в коммуналке. И каждое утро просыпаться и бояться, что органы соцопеки у меня могут забрать моих детей".
Бывают случаи, когда риэлторы вмешиваются и успевают предотвратить мошенничество. Но иногда передачу денег неизвестным не могут остановить даже полицейские.
"Продавец заказала все деньги в банке, и ее риэлтора это смутило. Поэтому он обратился в правоохранительные органы, и в момент того, когда она сняла всю эту сумму, ее с риэлтором и с деньгами отвезли в отдел полиции, – поделилась в соцсетях Ольга Селивич, неудачно купившая квартиру летом этого года. – Там она провела несколько часов, здесь с ней проводили разъяснительные беседы, спрашивали ее о мотивах снятия этих денег. Она все отрицала, говорила о том, что она действительно хочет отдать деньги дочке, что никакие мошенники ее не преследуют, и все как бы хорошо. С нее взяли показания, и как потом выяснилось, в этот же день она передала денежные средства по продаже квартиры мошенникам. Но все равно она продолжала с нами общаться, она обсуждала с нами, когда мы сможем приехать, подписать акт и забрать ключи. В назначенное время, в назначенном месте ее телефон не отвечал. Мы не знали, что существуют такие случаи, мы переживали, что с ней что-то случилось, поэтому на следующий день поехали в отдел полиции писать заявление, где встретили ее, и она уже сказала о том, что она отдала эти деньги мошенникам".
Без купленных квартир в России может остаться кто угодно: инвалиды, многодетные матери-одиночки, участники войны против Украины. Суд своим решением удовлетворяет иск продавца даже в тех случаях, когда это было не единственное его жилье, оставляя при этом семью с ребенком на улице.
Иногда жертвами становятся и сами риэлторы: в Сызрани женщина лишилась купленной квартиры, потому что продавец квартиры, пенсионерка, на следующий день после заключения сделки заявила, что действовала под влиянием мошенников. Якобы "сотрудница Росреестра" напугала ее тем, что квартиру пытаются оформить на себя злоумышленники, поэтому надо поскорее ее продать, а деньги перевести на "безопасный счет". Суд первой инстанции подтвердил законность сделки, поддержав добросовестную покупательницу, но в 2025 году кассационная инстанция отменила это решение.
В аналогичной ситуации оказалась и риэлтор из Ярославля. 44-летняя Оксана Ямпольская приобрела недвижимость в январе 2024 года. 74-летняя владелица "трешки" в обычной пятиэтажке сообщила, что переезжает в другую квартиру, нужны деньги на ремонт и мебель.
"Я неоднократно с ней разговаривала и прямо спрашивала: не поступали ли ей звонки от неизвестных людей, не склоняли ли ее к продаже квартиры или переводу денег. Она отвечала: "Я нормальная, я не дурочка, все прекрасно понимаю, никому деньги отдавать не собираюсь. Мне нужен ремонт". После этого она подает в суд на признание сделки недействительной. Мы прошли уже три судебные инстанции – я проиграла, – делится в соцсетях риэлтор Оксана. – По решению суда она должна вернуть мне деньги, но на сегодняшний день я не получила ни копейки. Приставы уже возбудили исполнительное производство. В любой момент нас с ребенком могут просто выселить. Фактически – на улицу. При этом ипотека никуда не делась: я остаюсь с многомиллионным долгом и без квартиры. Она остается с двумя квартирами. Я просто не понимаю, как в этой системе можно защитить добросовестного покупателя".
Иногда дело доходит до откровенного абсурда. В Москве продавец пытается вернуть через суд по схеме Долиной квартиру, проданную 10 лет назад. Зафиксированы случаи, когда пенсионерки выжидают, окончания ремонта в проданной ими квартире и только потом пишут заявления о мошенничестве. Москвич Александр купил в столице аварийную однушку в 33 квадрата на Нагатинской набережной, пишет SHOT: в полу была сквозная дыра в подвал, а стены и потолки требовали капитального ремонта. Новый собственник потратил на него более двух миллионов рублей. Когда работы закончились, бывшая владелица, вдохновленная шумихой вокруг дела Долиной, потребовала аннулировать сделку, объяснив, что ее "развели мошенники". При этом она предложила вернуть деньги за квартиру частями, по 2–3 тысячи рублей в месяц с пенсии: в таком темпе стоимость квартиры окупится примерно через 250 лет, не считая вложений в ремонт.
74-летняя Татьяна Шафиулова обратилась в суд, когда ее выпустили из СИЗО. Она продала квартиру в Люберцах за пять миллионов рублей семье Ермаковых, оформившей ипотеку и маткапитал. Пенсионерка сказала, что хочет переехать в Ярославль, потому что там у нее хорошие знакомые и какие-то дальние родственники. Получив деньги, она исчезла. Новоселы забирали ключи у риэлтора. Но через несколько месяцев семья узнала, что Татьяна пыталась подорвать военного: ее взяли с взрывчаткой у подъезда потенциальной жертвы. Из СИЗО Шафиулову отпустили в силу возраста и состояния здоровья. А так как ей теперь негде жить, она через адвоката требует признать сделку недействительной (поскольку все это время ее обрабатывали телефонные мошенники, которые уговорили ее продать квартиру и устроить теракт) и вернуть ей двушку. Сейчас квартира арестована.
В соцсетях пострадавшие от эффекта Долиной или, как они сами себя называют, обезДОЛИНые объединяются в группы. Например, Виолетта Мельникова из Санкт-Петербурга нашла уже 75 потерпевших. Создала отдельную страничку, где выкладывает их обращения и просьбы о помощи. Жертвы пытаются достучаться до чиновников и представителей власти, потому что во всех решениях судов нарушена реституция, согласно которой стороны возвращаются к исходному положению, как будто сделки не было, обнулив ее последствия, а не наказывая одну из сторон. Однако в подобных делах суды применяют ее формально: квартиру у добросовестного покупателя изымают сразу, а возврат денег превращается в неопределенное обязательство без реальных гарантий исполнения. И ни одно ведомство не хочет отстаивать права добросовестного покупателя.
– Проблема в том, что после истории с квартирой Ларисы Долиной судебная система фактически попала в собственную ловушку. Хотя формально у нас не прецедентное право, реальные суды живут по принципу: "не навреди себе на апелляции", – пояснил адвокат по гражданским делам Ирина Самойлова (имя изменено). –Если по громкому делу была выбрана определенная логика, многие судьи начинают механически ее воспроизводить, даже если конкретная ситуация требует иной оценки. В деле Долиной суд пытался решить уникальную ситуацию, где сама продавец была целенаправленно сломлена мошенниками, а покупатель проявил минимальную осторожность. Это был штучный случай: суд изучал поведение сторон, обстоятельства, их осведомленность и степень риска. Но когда решение разошлось по стране, нижестоящие суды увидели в нем не сложную конструкцию, а простой вывод: если продавец утверждает, что столкнулся с мошенниками, то жилье подлежит возврату. В итоге возникла жесткая и опасная подмена. Вместо анализа конкретных обстоятельств сделки суды начали применять универсальную формулу: возвращать квартиру пенсионеру и оставлять покупателя без денег. Покупатель при этом не сделал ничего незаконного: он оплатил объект, проверил документы, прошел банковские проверки. Но фактически именно он признается "ответственным" за то, что продавец потом отдал деньги третьим лицам. Это переворачивает сам смысл защиты добросовестного приобретателя. Суд перестает устанавливать, кто действительно потерпевший, а кто – формальный участник схемы. Итог: мошенники исчезают, пенсионер получает обратно имущество, а покупатель оказывается крайним. Такая практика разрушает доверие к обороту недвижимости, потому что любой, кто купил квартиру у пожилого человека, рискует спустя год оказаться без жилья и без денег. Пока не появится четкая позиция Верховного суда, этот снежный ком будет только расти.
"Они не ищут лиц, которые являются мошенниками"
По данным юристов, на сегодняшний день в судах первой инстанции рассматриваются более 10 тысяч дел, фабулы которых технически аналогичны делу Долиной-Лурье, в апелляционных судах – около 8 тысяч апелляционных жалоб на похожие решения судов. Одно из таких дел сейчас слушается в Сосновоборске Красноярского края. Там в спор о квартире вмешалась и выступила на стороне пожилой женщины-продавца прокуратура, требуя вернуть ей жилье, уже купленное добросовестным приобретателем – женщиной, которая имеет инвалидность. При этом сама пенсионерка, судя по материалам дела, действовала осознанно и последовательно: она вместе с риелтором разместила объявление о продаже, заключила агентский договор, выписалась из квартиры, подписала предварительный договор купли-продажи. Все это заняло не одну неделю. По факту мошенничества полицейские возбудили уголовное дело.
"Сейчас опять они его приостановили. То есть они не ищут лиц, которые являются мошенниками. Им проще же в суд подать и забрать квартиру добросовестного приобретателя. У нас главное – полиция изъяла в рамках выемки у агентства недвижимости документы, а получается, источник поступления денег, кому истица перевела (а это же легко определить) они не определили и дело бросили, – возмущалась на предварительном судебном заседании защитник нового собственника Оксана Яковлева. – У истицы трое детей. Один из них погиб. А одна живет в Белоруссии, дочка, и еще, по-моему, в Иркутской области живет сын. И когда она совершала все сделки, она с ними советовалась. Может, она не мошенникам перевела. Вроде, она хотела в Белоруссию уехать".
Юристка анонсировала, что будет выкладывать все заседания по этому делу и придумала называние для этого сериала – "Бабки делают бабки".
С октября 2025 года суды уже начали возвращаться к классическим подходам гражданского права и защищать добросовестных покупателей. Так, Верховный суд Якутии отказался пересматривать сделку по иску пожилой женщины, ставшей жертвой мошенников: суд прямо указал, что продавец действовала вменяемо, осознанно и последовательно – самостоятельно искала покупателя, заключала договоры и передавала реквизиты для расчетов. Суд подчеркнул, что потеря денег в пользу преступников не может автоматически превращать покупателя в недобросовестного и не является основанием для виндикации. Якутия стала одним из первых регионов, где суды последовательно отказались применять расширительное толкование "эффекта Долиной" и оставили жилье покупателю.
Аналогично поступил Ленинский районный суд Махачкалы: решением от 07.10.2025 (дело № 266584032) также встал на сторону покупателя, указав, что заблуждение продавца касалось исключительно мотивов сделки, а не ее условий – следовательно, оснований для признания договора недействительным нет. В Москве ситуация развивалась драматичнее: Бабушкинский районный суд поддержал покупателя, однако Мосгорсуд отменил решение и признал сделку недействительной, вернув квартиру продавцу. Но Второй кассационный суд определением от 14.10.2025 г. полностью развернул дело, указав на грубые ошибки апелляции – от неопределенности правовой позиции до игнорирования экспертизы, добросовестности покупателя и обязательной двусторонней реституции. Тем самым кассация фактически разрушила шаблонный подход, который многие связывали с "эффектом Долиной", и вернула спор на новое рассмотрение с жесткими требованиями к доказательствам и правовой логике.
"Сейчас клиенты предпочитают подождать"
Рынок недвижимости оказался в эпицентре кризиса. 21,6% россиян навсегда отказались рассматривать вторичное жилье к покупке из-за страха столкнуться с "пенсионерской схемой". Эксперты тоже советуют повременить с покупкой "вторички", пока ситуация не будет четко урегулирована законом. "Пожилой продавец" стал фактором риска, автоматически уменьшающим цену на сотни тысяч. Брокеры фиксируют падение количества сделок вторички, банки вводят дополнительные проверки и отказывают в ипотеке на "возрастные" объекты. Покупатели требуют справки из ПНД "в день сделки" и психиатрических заключений, нотариусы перестраховываются, а юристы советуют не покупать у людей старше 65 лет.
Вот, в частности, как отреагировала на эту историю российская певица Слава (Анастасия Сланевская), которая обвинила Долину в том, что теперь из-за нее не может продать свою недвижимость.
"Благодаря этой певице, которую я терпеть не могу <…>, из-за вот этой всей обстановки мне нужно пройти все наркологические клиники, сходить [неизвестно] куда, [неизвестно] зачем, а если покупатель узнает, что я артистка, то я, значит, кого-то могу развести. Спасибо вам большое!" – заявила Слава в своем блоге.
На фоне этого участники рынка обсуждают версию, что происходящее выгодно крупным застройщикам: спрос на новостройки растет, потому что там такие риски исключены, а вторичка фактически парализована.
– Спад на вторичном рынке действительно есть, но я бы не связывала его только с ростом мошеннических схем. Есть и экономические причины, – говорит риэлтор из Новосибирска Наталья Решетникова (имя изменено). – Если раньше еще работала модель "купить за наличные у пожилого собственника по цене ниже рынка", то сегодня она практически ушла. Во-первых, застройщики сейчас дают слишком много преимуществ – рассрочки, скидки, отделку, бонусы. Во-вторых, покупатели стали гораздо более требовательными: важна инфраструктура, парковка, кладовые, среда. В таких городах, как Новосибирск, вторичка конкурирует с новостройками в заведомо более сложных условиях. Ранее вторичное жилье чаще рассматривали семьи, которым нужно переехать "здесь и сейчас": расширение, пополнение, смена района. Сейчас такие клиенты действительно осторожничают, некоторые предпочитают подождать. У меня, например, была пара, которая из-за истории с Долиной расторгла договор. Но говорить о повальном отказе от сделок нельзя. В некоторых агентствах принято решение работать только с объектами, где риски минимальны. Сейчас одной из самых безопасных сделок считаются сделки с детскими долями – теми объектами, которые раньше избегали и риэлторы, и покупатели. При продаже детских долей намерения собственников максимально прозрачны: есть разрешение органов опеки, есть обязательство по последующему приобретению жилья и выделению долей детям. В таких случаях крайне сложно заявить, что собственник "не осознавал своих действий".
По данным ВЦИОМ, 18% россиян в ближайшие несколько лет намерены купить квартиру. Из них 71% опасается того, что "с учетом решения суда по иску Долиной при покупке недвижимости продавец сможет аннулировать сделку через суд, а деньги не вернут".
При этом по аналогичной схеме уже квартиры возвращают не только пенсионеры, но и молодые люди. Таким же образом граждане пытаются вернуть себе проданные автомобили и другое имущество.
Государство ищет варианты, как остановить цепную реакцию. В Росреестре предложили закрепить правило, по которому обманутым продавцам квартиры возвращаются только после полного возмещения покупателю всех полученных по сделке средств. В Госдуму внесен законопроект о "периоде охлаждения" – обязательной семидневной паузе между подписанием договора и переходом прав, с блокировкой денег и возможностью отменить сделку без последствий. Параллельно глава думского Комитета по вопросам собственности Сергей Гаврилов призвал Верховный суд подготовить новое постановление пленума, разъясняющее правоприменение по "делу Долиной". Депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон уже направили в ВС свои предложения, среди которых обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и страхование операций, если объект является единственным жильем продавца или покупателя.
